美国楼市"高烧难退",高盛: 明年年底前房价将再飙16%

疫情以来，美国房价以创纪录的速度攀升，创下30年来最大涨幅。但如果你认为房价不可能再涨了，那你可能就错了。高盛（Goldman Sachs）经济学家预测，未来一年房价还将继续大涨。

“我们的模型现在预测，到2022年底，房价将进一步上涨16%，”由Jan Hatzius领导的高盛经济学家团队在最近的一份报告中写道。“在所有影响美国经济的短缺问题中，住房短缺可能持续时间最长。”

目前，美国房价同比上涨20%。疫情期间，住房库存紧张、低利率和家庭迁移刺激了房价上涨；千禧一代首次购买房屋也刺激了楼市需求。

最近发布的标普凯斯-席勒指数显示，美国7月平均房价同比上涨19.7%，再次刷新纪录，创下逾30年来美国房市最大涨幅。

与此同时，手头有现金的投资者正试图通过购买房地产等硬资产来对冲通胀风险，从而进一步推高了房价。

“作为我们预测楼市多年繁荣基础的供需状况仍完好无损。”Hatzius写道，“房屋库存仍处于历史性的紧张状态，而调查显示买房意愿仍处于健康水平。”

鉴于当前的市场如此不同，许多专家预测房地产市场不会像2008年那样出现崩盘。但购房者期待看到房价趋于平稳，特别是如果美联储未来开始缩减资产负债表并提高利率。

房屋建筑商继续面临“逆风”

自春季以来，美国房屋供应量略有增加，但仍远低于疫情前的水平。供应链问题正阻碍建筑商将更多新房推向市场。

“房屋建筑商继续面临疫情前就已存在的不利因素，尤其是缺乏建筑工人和缺乏可供建造的地块，而疫情加剧了这些问题，”Hatzius表示。

Hatzius团队指出，供应链中断、木材短缺以及现在整个经济范围内的劳动力短缺将进一步导致延误。

放宽分区规定和其它监管限制

高盛还提到，有一个解决全国住房短缺的办法，可以帮助缓解房价，但在全国范围内实行存在难度。

该行报告指出，经济研究表明，放宽几十年来一直阻碍住房建设的分区规定和其它监管限制将促进房屋供应，并降低房价和租金。但在实践中，这在政治上是困难的。

美国的住房分区（zoning）和土地使用管制（land use regulations）历史悠久。引入这项制度的初衷是为避免工业文明兴起对传统农业、生态环境的侵蚀甚至破坏，因此起初只要求住宅区、工业区和商业区之间具有一定距离，但后来发展为对单个建筑的最低占地面积、容积率、空地比例等都有严格管制。

为了解决住房短缺问题，美国加州最近通过了SB9法案，允许业主在单户住宅地块上建造复式住宅（duplex），或将地块一分为二，这意味着一块地最多可以建出四个单元。

尽管利用土地建设更多的房子是缓解住房压力最有效的办法，但该项法案也引来不少反对之声：有人认为这是牺牲普通民众的生活质量来安置游民，并让房产投机者赚得盆满钵满。

Hatzius指出，“目前全国范围内的变化似乎不太可能，有限的州和地域变化只是缓解住房短缺的部分措施”。