房地产行业面临诸多挑战背景下，尽管未能摆脱亏损，但因多年来坚持财务自律与经营自驱，中南建设扛住了行业急剧下行压力，各项指标保持稳健。
截至2022年末，中南建设有息负债降至475.5亿元，比上年末减少147.2亿元；经营活动产生的现金流净额62.5亿元，连续5年保持正值。
就公司去年的整体运营情况，在4月25日的年度业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含坦陈，一方面，公司出现的问题去年已充分暴露并在报表上有所体现，公司上下竭尽全力“做好我所能”以保证公司平稳运行，另一方面，在市场逐步向好态势下，公司2023年的盈利情况不会进一步恶化。
“公司今年的结算利润更有保障，再者，随着市场进一步走向良性循环，公司存货和资产价值将得到提升和重估。”陈昱含说。
对于中南建设今年的经营举措，陈昱含概括为四个方面：把握时机，休养生息，力保交付，修复利润。
“政府各项支持性政策的陆续落地，让公司对未来保持信心，我们已经感受到，市场正处于慢慢回暖和复苏过程当中。我们将克服短期困难，不断做强全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。”陈昱含称。
在融资和化债方面，中南建设正在抓住政策窗口期，持续努力争取突破。中南建设董秘梁洁在业绩会上透露，去年11月“第二只箭”扩容后，公司增信发行申请也获得了中债增的认可，目前公司正在努力进行相关准备工作。
关于定增方面的进展，陈昱含表示，预计中南建设的定增项目将在下半年真正落地，目前公司将继续与各家银行紧密合作，做好项目层面的融资安排。同时，中南建设将利用好各类保交付的政策性资金，确保实现稳健运营。
“从实际情况来看，房地产的市场形势在明显好转，短期虽然有困难，但今年整体肯定会比去年要好。”中南建设董事长陈锦石表示。
全年经营性现金流入规模超595亿元
房地产行业历经深度调整过程中，中南建设稳住了基本盘面。
据中南建设2022年年报，公司去年房地产业务实现合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米；分城市来看，销售金额中一、二线城市占比为47%，同比略有上升。
报告期内，中南建设实现营业收入590.4亿元，建筑业务实现营业收入94.8亿元，建筑业务板块新承接项目合同总金额34.8亿元。期内，公司实现新开工面积189.4万平方米，完成竣工面积740.5万平方米。
对于报告期内归属上市公司股东的净利润出现亏损，中南建设管理层表示，这与公司去年加大现房库存去化力度有一定的关系。
“为保证现金流安全，我们一些项目采取了‘以价换量’的方式，来加大销售力度、加快现金流回笼。这种保证现金流安全的阶段性措施，也对利润造成了一定侵蚀。”陈昱含在公司年度业绩交流会上表示。
据悉，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损，同时中南建设增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备，各项费用率亦有增加，由此带来亏损加大。
另外，陈昱含透露，为保证项目实现竣工交付，中南建设建筑业务板块的不少项目在未获得合作方确认收入的情况下，仍然先期投入了不少资金用于项目建设。
“虽然这样会对公司短期业绩及利润产生影响，但我们认为这也是公司履行社会责任的一种方式，有助于行业整体信心的提升。”陈昱含称。
面对市场冲击，虽然中南建设去年出现了亏损，但其所展开的一系列积极有效的应对举措，不仅使公司保持了良好的现金流状况，而且坚守住了安全经营底线。
报告期内，中南建设全年经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍；年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，持续保持正值。截至2022年末，公司在手货币资金137.5亿元，保障了经营安全。
与此同时，中南建设长期不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现，其债务结构进一步得到优化，财务健康度稳步提升。
年报显示， 2022年末中南建设有息负债同比大幅减少147.2亿元，保持了稳健经营态势，公司剔除合同负债之后的负债率仅为47.93%，在行业中继续保持低位。
除此之外，中南建设还积极把握政策机会，积极拓展融资渠道。伴随“第二支箭”扩容和“第三支箭”等支持政策逐步落地，中南紧抓政策窗口期，推出不超过28亿元的定增方案。
业内人士认为，近期房企再融资、重组并购现象明显增多，融资环境持续改善，此次定增不仅有助于缓解中南的资金压力，还可以改善公司现金流状况、降低财务风险，有利于推进公司业务发展，还将增强公司整体的抗风险和持续经营能力，进一步夯实企业发展根基。
今年竣工面积预计可达1088万平方米
在行业信心受到冲击背景下，保交楼、稳民生成为促进地产行业良性循环、健康发展的重要举措。随着各地不断出台楼市扶持政策，行业进入市场修复期和信心企稳期，房企之间的竞争从比拼规模、速度，进一步延展至产品力、交付力的比拼。
为全力推进“保交付、稳民生”、落实市场主体责任，中南建设持续跟进工程节点目标达成，加大了项目竣工交付工作质的提升和量的增长。
2022年全年，中南建设与时间加速赛跑，公司房地产板块累计完成7.2万套房屋交付，建筑板块履约交付大型项目超40个，交付面积达357万平米。
2023年，中南预计竣工面积1088万平方米，同比增加47%，其将根据市场变化，灵活调整开发计划。
在陈昱含看来，对中南建设而言，缩表不是躺平，也不是无所作为。穿越不平凡的2022年，公司的发展道路反而越发清晰。长期来看，提高发展质量、转变发展模式，是中南建设的必由之路。
“从外部政策环境、市场环境等多方面看，地产高周转、高杠杆的打法已成为过去时，建筑业务重产值大于重利润的时代也已过去。这会导致无论从被动还是主动角度看，我们的业务模式都会发生根本变化，公司盈利的核心来源将从规模和杠杆转向质量和利润。”陈昱含表示。
据悉，目前中南正在内部推进试点，加大建筑业务与地产业务的融合协作能力，把从投资到开发及施工的全链条打通，为可能到来的EPC时代提前做好充足准备。
陈昱含强调，建设能力是公司褪不掉的底色，中南建设与很多开发商在持有物业运营方面的布局不同，未来的道路更可能向前延伸整合。“我们将通过做强设计、施工、采购和开发管理的全链条建设能力，形成中南未来独特的高质量发展模式。”
对于今年销售及回款将会如何安排的问题，陈昱含指出，考虑到公司现金流最紧张的时刻已经过去，2023年的刚性支出和兑付有较强的保障度，因此公司今年不会再大规模采取以价换量的策略，通过牺牲利润来换取销量。
其进一步表示，目前公司未售面积约1500万平方米，可充分保障2023年的销售额；考虑到市场正在逐步转暖，这将为销售业绩回升提供有力的支撑。
年报显示，截止2022年年末，中南建设全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3104万平方米。其中，一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。
报告期末，公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。
据悉，中南建设今年将继续积极推动销售、加快回款，保持灵活的经营节奏。此外，其在努力盘活资产的同时，还将坚持审慎策略、严格控制支出，以确保经营安全。
“我们认为，2023年的销售金额及回款，一定会好于2022年。2023年，我们不仅仅会确保经营性的现金流足额流入，也会同步改善盈利情况，努力实现扭亏为盈的目标。”陈昱含补充道。
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